Shared Offices / Coworking-Spaces – Innovatives Geschäftsmodell und seine mietrechtlichen Tücken

Shared Offices / Coworking-Spaces – Innovatives Geschäftsmodell und seine mietrechtlichen Tücken

Shared Offices / Coworking-Spaces – Innovatives Geschäftsmodell und seine mietrechtlichen Tücken 2560 1707 Stock // Gehrer Rechtsanwälte

Shared Offices oder Coworking-Spaces erfreuen sich in letzter Zeit wachsender Beliebtheit. Dabei werden in größeren, in der Regel offenen, Räumlichkeiten einzelne Arbeitsplätze samt Büro-Infrastruktur zur Verfügung gestellt. Die Dauer variiert von kurz- bis langfristig.

Mit diesem Konzept sollen einerseits die Kosten für den einzelnen Mieter reduziert und andererseits durch die offene Gestaltung und einen Branchenmix ein Austausch unter den Unternehmen und Innovation gefördert werden. Vor allem bei Start-up-Unternehmen und EinzelunternehmerInnen in ortsungebundenen Branchen (z.B. IT) sind diese Modelle beliebt. Der Vorteil für den Vermieter besteht darin, seine Räumlichkeiten insgesamt zu einem höheren Preis vermieten und durch die kleinteilige Vermietung gleichzeitig Leerstand und Zahlungsausfälle reduzieren zu können.

Sofern lediglich Arbeitsplätze vermietet werden, kommt das Mietrechtsgesetz (MRG) nicht zur Anwendung, da dieses nur die Raummiete umfasst. Auf derartige Mietverhältnisse kommen daher hauptsächlich die Bestimmungen des Allgemeinen Bürgerlichen Gesetzbuches (ABGB) zur Anwendung, welche den Vertragsparteien mehr Gestaltungsfreiheit lassen. Es besteht beispielsweise kein Formzwang für den Vertrag oder die Beendigung des Mietverhältnisses. Diese Flexibilität kann jedoch auch ein Nachteil für Mieter und Vermieter sein. Unbefristete Mietverträge nach dem ABGB sind jederzeit von beiden Vertragsparteien kündbar, sofern nicht ausdrücklich vertraglich etwas anderes vereinbart worden ist. Langfristige Planung wird dadurch sowohl für Vermieter, als auch Mieter erschwert.

Werden befristete Mietverhältnisse vereinbart, enden diese mit Ablauf der Zeit und besteht während der Laufzeit des Vertrages keine Möglichkeit der ordentlichen Kündigung für die Vertragsparteien. Auch wenn viele Coworking-Angebote auf eine kurze Mietdauer ausgerichtet sind (Tage, Wochen oder Monate), werden diese Angebote mittlerweile auch langfristiger von Unternehmen genutzt, sodass die Kündigungsmöglichkeit eine Rolle spielen kann.

Werden ganze Büroräumlichkeiten vermietet, kann das MRG zur Anwendung gelangen und ist dabei bei befristeten Verträgen auf die Einhaltung der korrekten Mindestlaufzeit und die entsprechenden Verlängerungsbestimmungen zu achten. Werden diese nicht beachtet, besteht die Möglichkeit der gesetzlichen Umwandlung in ein unbefristetes Mietverhältnis, welches vom Vermieter nur noch aus wichtigen, im Gesetzt bestimmten, Gründen gerichtlich aufgekündigt werden kann.

Die Vermietung von Shared Offices / Coworking-Spaces stellt eine Chance dar eine Immobilie optimal zu nutzen. Die professionelle Gestaltung der entsprechenden Mietverträge, welche auf die individuellen Gegebenheiten Rücksicht nimmt, ist jedoch dringend geboten.